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Aktuelles von S-Immobilien

Aus dem Maklerbüro

4 Beiträge
Beitrag von:Vanessa Reitzel
Erstellt am:20.03.2019

Pressekonferenz Freiburg 2019

Zum aktuellen Immobilienmarkt in Freiburg und Umgebung

„Für uns war das vergangene Jahr 2018 quasi eine Kopie von 2017“, skizziert Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft das vergangene Jahr seiner Gesellschaft. Nachdem man in den Jahren 2015 und 2016 aufgrund des Sonderfaktors „Alter Güterbahnhof“ mit ca. 71 bzw. ca. 82 Millionen Euro Objektumsatz Spitzenergebnisse erzielen konnte, lag man in 2018 bei ca. 58,1 Millionen Euro und konnte somit den Umsatz von 2017 um ca. 7,4 % steigern, so Kamenisch. Und dies vor dem Hintergrund der rückgängigen Fallzahlen bei den Abschlüssen. So konnten in 2018 noch 163 Abschlüsse erzielt werden, in 2017 waren es noch 182 Abschlüsse. Insbesondere das Fehlen von neuen Bauprojekten habe man in den vergangenen zwei Jahren deutlich gespürt. War der Anteil an Neubauobjekten aufgrund der Vermarktung am ehemaligen Güterbahnhofsareal in 2016 noch bei ca. 50 %, so ist der Anteil auf mittlerweile ca. 6 % gesunken. Nachdem der Vertrieb an gebrauchten Immobilien in den zurückliegenden Jahren auf gleichbleibendem Niveau stagniert hat, konnten in 2018 jedoch erstmals wieder mehr Kaufverträge bei den Bestandsimmobilien verzeichnet werden, dies trotz des angespannten Immobilienmarktes in der Region. „An dieser Stelle nochmals ein großes Lob an meine Mannschaft“, so Kamenisch. Dennoch tue insbesondere das geringe Angebot an Neubau-Angeboten weh. Wurden in 2016 noch ca. 1.300 Neubau-Immobilien in Baden-Württemberg durch Sparkassen vermittelt, so waren es 2018 gerade mal noch knapp 750 Neubau-Immobilien. Der Hauptgrund für diesen Trend liegt vor allem im fehlenden Bauland sowie der bekannten Schwierigkeiten in der Nachverdichtung. Am Markt spüre man immer noch die Zurückhaltung der privaten Anbieter, die eigene Immobilie in den Verkauf zu stellen, auch wenn sich die Immobilienpreise derzeit auf Höchststand befände. Das Problem für viele Verkäufer ist aber auch, dass man gerne seine Immobilie verkaufen würde, wenn man überhaupt einen Ersatz finden würde. Wenn mal eine Immobilie „frei“ wird, dann würde unter Umständen eine richtige Kettenreaktion an Verkäufen oder Umzügen in Gang treten. „Jeder potentielle Immobilienverkäufer wartet in der Regel bis er selbst eine geeignete Immobilie gefunden hat und dies kann derzeit etwas länger gehen.“, so Kamenisch. Im Prinzip habe sich an den Rahmenbedingungen der Vorjahre nicht viel geändert. Nach wie vor sei das Baugeld extrem günstig und habe sich auf einem Tiefstand eingependelt. „Wie sicherlich auch Herr Greil bestätigen kann, haben sich die Konditionen auf einem historisch niedrigen Level eingependelt und weisen mit leichten Aufs und Abs eher eine Seitwärtsbewegung auf“ hält der Geschäftsführer fest. Interessant zu beobachten war auch, dass von allen durch die Sparkassen-Immobilien-GmbH in 2018 vermittelten Kaufverträge alleine 25 % der Verträge vollständig durch Eigenkapital finanziert wurden. „Ein erstaunlicherweise hoher Anteil“, so Kamenisch. Nach wie vor seien auch die Gründe für die hohe Nachfrage die gleichen, wie in den Vorjahren. Zum einen gehen die Renditen bei den Geldanlagen gegen Null und zum anderen sind die Deutschen Aktienmuffel. Viele Anleger würden nach wie vor die Sachwerte bevorzugen. Zusätzlich beeinflussen die hohen Freiburger Mieten immer noch viele solvente Mieter, in das Immobilieneigentum zu wechseln. Beide Gruppen würden als Zusatznachfrage wirken und die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage in Freiburg zusätzlich anheizen. Insbesondere bei der Immobilienmesse Anfang Februar habe man einen hohen Anteil an Beratungsgesprächen mit Kaufinteressenten verzeichnen können. Auf der Angebotsseite würden nach wie vor und in großem Umfang die Bauflächen fehlen. Mit dem Bürgentscheid pro Dietenbach habe man nun zwar Baulandfläche in Aussicht, auf das viele Beteiligte Hoffnungen setzen. „Das Problem ist aber, dass im Stadtteil Dietenbach wohl erst in ca. 5-6 Jahren Menschen einziehen können. Aber wer kann noch so lange abwarten, wenn er heute den Bedarf an Wohnraum hat oder aus persönlichen Gründen sogar umziehen muss?“ so Kamenisch. Wenn man sich die Preisentwicklung der letzten Jahre in Freiburg anschaut, so habe sich der durchschnittliche Kaufpreis bei Erstverkauf pro Quadratmeter Wohnfläche in den vergangenen 10 Jahren nahezu verdoppelt. Bei der Sparkassen-Immobilien-GmbH habe man festgestellt, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise der vermittelten Bestandswohnungen in Freiburg von ca. Euro 185.000 in 2015 auf ca. Euro 282.000 in 2018 gesteigert haben. Ein sattes Plus von ca. 52 % in 3 Jahren. Bei den Neubauten können aufgrund der geringen Anzahl an vermittelten Kaufverträgen keine verlässlichen Zahlen präsentiert werden. Wer nun denken würde, dass Freiburg eine Ausnahme wäre, der läge jedoch falsch. So konnte die Sparkassen-Finanzgruppe in Baden-Württemberg das Volumen der vermittelten Immobilien von knapp 1,8 Mrd. Euro im Jahr 2015 auf nun knapp 2,2 Mrd. Euro in 2018 steigern! Im gleichen Zeitraum sank jedoch die Anzahl der Kaufverträge um ca. 8 %! Die Preise für Bestandsimmobilien sind in Baden-Württemberg innerhalb der letzten 3 Jahre um nahezu 29 % angestiegen. So lag der Wert einer durchschnittlich vermittelten Bestandsimmobilie in 2018 bei ca. Euro 264.000, 2015 noch bei ca. Euro 204.000. Seit 2012 liegt die Steigerung sogar bei fast 55 %. „Der schon vor wenigen Jahren von Wirtschaftsexperten prognostizierte Trend in die größeren Städte wie Freiburg kann zu 100 % bestätigt werden“, so Kamenisch. Insbesondere jüngere Leute zieht es in die größeren Städte wie Freiburg. Und der Trend zu Single-Haushalten hält weiterhin an. Durch die starke Preiserhöhung der letzten Jahre, auch bei den Mieten, fände quasi ein Verdrängungswettbewerb statt. Einkommensstarke Käufer oder Käufer mit hohem Anteil an Eigenkapital können sich die Preise noch leisten. Untere Einkommensschichten oder Familien mit nur einem Einkommen werden zunehmend gezwungen, sich in Umlandgemeinden nach „günstigem“ Wohnraum umzuschauen. Es sei jedoch ein Irrglaube in der Öffentlichkeit, dass man im Umland bessere Chancen hat, dort eine passende Immobilie zu finden. Das Angebot ist auch dort äußerst knapp. Der Verdrängungswettbewerb geht quasi von Freiburg in die Umlandgemeinden in der Rheinebene und von dort dann in Richtung Schwarzwald. Der Immobilienmarkt in Freiburg Der Immobilienmarkt in Freiburg sei von einem hohen Angebotsengpass gekennzeichnet. „Hier erzähle ich Ihnen bestimmt nichts Neues!“ so Kamenisch. Das Fehlen von Baugrundstücken, die Attraktivität der Stadt und der Region für Einheimische und für potentielle Neubürger, die historisch günstigen Zinsen und somit kaum Anlagealternativen, dies sind aus Sicht von Oliver Kamenisch die gravierendsten Gründe die aktuelle Marktlage. Der Mangel an Fachkräften auch in der Baubranche sowie höhere Anforderungen beim Neubau wie die immer weiter steigenden Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung oder die Rücksichtnahme auf den Hochwasserschutz führe zudem zu spürbaren Preissteigerungen im Neubau. Der Immobilienmarkt im Umland Der Markt im nördlichen Breisgau habe im Vorjahr vermehrt an der Nachfrage aus Freiburg partizipiert. Der bereits angesprochene Verdrängungswettbewerb und das Ausweichen ins Umland spürt man in der auch in den Städten und Gemeinden im nördlichen Breisgau. Egal ob in Emmendingen, Waldkirch und in den an Freiburg angrenzenden Kommunen, das Angebot ist weitestgehend erschöpft. Ausblick „Wir sind für das neue Jahr verhalten optimistisch“, schildert der Geschäftsführer die Stimmungslage in seiner Firma. Man sei mit weiteren Verkaufsaufträgen gut bestückt. Nennenswerte, größere Neubauprojekte werden auch in 2019 voraussichtlich die Ausnahmen bleiben. Um künftig an mehr Verkaufsaufträge von Bestandsimmobilien zu gelangen, habe man für die Zukunft noch gute Ideen in der Schublade, die es nun gilt, erfolgreich umzusetzen. Insbesondere in der langjährigen Begleitung von Kunden der Sparkasse lägen noch große Potentiale. Für die nächsten Jahre gehe man am Markt von weiteren Preissteigerungen aus. Die Möglichkeit zur ersten Entspannung am Markt sieht Oliver Kamenisch erst mit dem Bezug der ersten Neubau-Wohnungen im neuen Stadtteil Dietenbach. Die meisten Käufer oder auch Mieter werden von Bestandsbau in den Neubau  umziehen. Durch diesen Umzug in Neubau werden auch wieder vermehrt Immobilien auf den Markt kommen, die preiswerter sind. „Dietenbach wird Bewegung in den Immobilienmarkt bringen und es wird zu positiven Nachrücker-Effekten führen“, so der Geschäftsführer. Äußerst kritisch sieht Kamenisch die derzeitige Diskussion um das mögliche Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen, was insbesondere das Bundesjustizministerium um Katarina Barley vorantreibt. Derzeit befindet sich der vorgelegte Referentenentwurf zum neuen Gesetz in der Ressortabstimmung mit anderen betroffenen Ministerien. „Ich sehe hier absolut keinen Effekt, um die hohen Kosten zur Bildung von Eigentum zu senken. Im Gegenteil: der Schutz des Verbrauchers, sprich des Käufers, würde mit der neuen Regelung unterlaufen werden“, so Kamenisch. Das Ausmaß der möglichen Auswirkungen bei Einführung des Bestellerprinzips auf den Immobilienmarkt und die  Maklerbranche ließe sich zum derzeitigen Zeitpunkt nur schwer einschätzen.
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Beitrag von:Oliver Kamenisch
Erstellt am:02.05.2018

Presse-Konferenz "Auf gutem Grund"

Sparkassen legen Grundstückspiegel vor

Baulandpreise steigen weiter Bereits zum siebten Mal – und aus Sicht der beteiligten Sparkassen - einmalig in Deutschland, präsentierten die Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau mit ihrer Immobilien-Gesellschaft, die Sparkasse Hochschwarzwald und die Sparkasse Staufen-Breisach ihre gemeinsame Broschüre „Auf gutem Grund“. „Vom Schwarzwald bis zum Rhein und von der Ortenau bis ins Markgräflerland“, so Vorstandsmitglied Erich Greil, erfasse die Broschüre die Grundstückswerte für privates Bauland aus den Geschäftsgebieten der beteiligten Sparkassen. „Damit, so Erich Greil, wird der Stadtkreis Freiburg, der Landkreis Emmendingen und fast der gesamte Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald abgedeckt.“ Alle wichtigen Städte und Gemeinden seien mit ihren Bodenpreisen erfasst. Die vielfältigen, geschäftlichen Aktivitäten der Sparkassen rund um die Immobilie würden sich in der Broschüre wiederfinden, betont der Vorstand. Denn nicht nur in der Immobilienvermittlung, sondern auch in der Baufinanzierung ging es immer auch um Bodenwerte. Hier würden die Sparkassen wegen ihrer regionalen Präsenz über ein umfangreiches und detailliertes Wissen verfügen. Das Thema „Immobilien“ habe in der Bevölkerung einen hohen Stellenwert und die Grundstückspreise seien der Hebel für Kauf- und Mietpreise. Der Zusammenhang zwischen teurem Bauland und hoher Miete ließe sich am Beispiel von Freiburg besonders deutlich darstellen. Mit dieser interessanten Broschüre wollen die beteiligten Sparkassen die Märkte transparenter gestalten. Die kompakte Übersicht schaffe somit einen hohen Nutzen sowohl für private als auch berufliche Grundstücksgeschäfte. Für die in der Broschüre aufgeführten Standorte wurden die Preise in Bandbreiten angegeben um die unterschiedlichen Lagequalitäten eines Standortes abzubilden. „Die Preise sind aktuell und detailliert“, so Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft. Als Quelle dienten die Erhebungen der Gutachterausschüsse und eigene Aufzeichnungen. Die genannten Preise seien zudem Preise für „privates Bauen“. Baugrundstücke, die auch der Wohnbebauung dienen, aber wegen der baulichen Ausnutzung für eine Bauträgermaßnahme geeignet wären, lägen im Durchschnittspreis etwa um 40 % höher. Auch nicht zu verwechseln seien diese Preise mit den innerstädtischen Grundstücken, die gewerblich genutzt werden. So wirft die Bodenrichtwertkarte der Stadt Freiburg zum Beispiel für die mittlere Kaiser-Joseph-Straße (Bertoldsbrunnen) einen Wert von 10.000,- €/m² aus. „Nur zum Vergleich: bei der Pressekonferenz vor vier Jahren konnte Ihnen mein Vorgänger Herr Thomas Schmidt noch einen Preis von 6.500,- €/m² nennen“, so Kamenisch. Die ausgewertete Region mit ihren Teilmärkten werde naturgemäß von der Stadt Freiburg dominiert. Hier wohnen die meisten Menschen und hier würden die höchsten Preise verzeichnet. In der Auswertung wären Preisdifferenzen bis zum 15-fachen Wert zwischen Bauplätzen in Buchenbach-Falkensteig an der B 31 ab ca. 65,- €/m² und an den Hanglagen von Freiburg-Herdern mit über 1.000,- €/m² festgestellt worden. In weniger nachgefragten Lagen seien die Preise dagegen überwiegend stabil geblieben. „Im Vergleich zur letzten Erhebung unseres Marktberichts vor zwei Jahren hat sich der durchschnittliche Verkaufspreis in Freiburg um über 40 % verteuert“, stellt Oliver Kamenisch fest. Im Durchschnitt koste ein Bauplatz in der Stadt Freiburg etwa 611,- €/m², vor zwei Jahren habe der Wert noch bei 424 €/m² gelegen. Schon alleine in FR-Tiengen habe der durchschnittliche Bauplatzpreis 2017 bei ca. 500,- €/m² gelegen. Hier handelte es sich im Wesentlichen um Bauplätze im Neubaugebiet „16-Jauchert“. Die durchschnittliche Bauplatzgröße in Freiburg läge derzeit bei ca. 411 m². Bei dieser Statistik müsse man auch berücksichtigen, dass es sich nicht um die gleichen Grundstücke handle, welche verkauft wurden. „Tendenziell“, bemerkt Kamenisch, „fällt auch auf, dass Bauplätze langfristig betrachtet immer kleiner werden“. Dies hänge letztlich damit zusammen, dass Bauland knapp und bekanntlich teuer sei. Die Bauherren würden sicherlich größere Grundstücke erwerben, wenn diese bezahlbar wären. Mit steigenden Preisen sinke gleichzeitig der Bedarf an großen Grundstücksflächen. Entscheidend sei wieviel Wohnfläche auf dem Grundstück geschaffen werden könne. „Der Vergleich der Grundstückspreise über einen längeren Zeitraum  falle somit schwerer“, stellt der Geschäftsführer fest. Auch die Fallzahlen seien dramatisch zurückgegangen. Wurden 2010 noch 84 Bauplätze verkauft, waren es im Jahr 2017 in Freiburg nur noch 37 Bauplätze, die Hälfte davon alleine in FR-Tiengen oder FR-Munzingen. Damit sei die Anzahl der Verkäufe  - mangels Masse -  um 50 % zurückgegangen. Dies demonstriere auch die ganze Dramatik des fehlenden Baulandes in Freiburg. Zudem habe sich das uneinheitliche Bild der Preisentwicklung seit der letzten Erhebung verstärkt. Im Nördlichen Breisgau bestünde ein Preisgefälle zwischen Freiburg nahen Standorten wie zum Beispiel Denzlingen mit bis zu 600,- €/m² und den Gemeinden im Nördlichen Kaiserstuhl und an der Grenze zur Ortenau mit ca. 170,- €/m². Natürlich unterbräche die Kreisstadt Emmendingen mit bis zu 600,- €/m² und auch darüber, dieses Gefälle. Strukturell seien die Preise entlang der Bundesstraße 3 höher als zum Beispiel in Freiamt. „Entscheidend ist die Infrastruktur“, so Oliver Kamenisch. Auch Endingen am Kaiserstuhl mit bis zu 400 €/m² bilde wegen seiner guten Infrastruktur eine Ausnahme. Sehr hohe Preise würden auch in Waldkirch registriert. Die zweitgrößte Stadt des Landkreises profitiere von einer guten Infrastruktur (Breisgau S-Bahn!) und einer reizvollen Landschaft ebenso, wie durch ihre Nähe zu Freiburg. Hier lägen die Spitzenpreise mittlerweile auf dem ähnlichen Niveau wie Emmendingen. „Die günstigsten Grundstücke in unserem Geschäftsgebiet sind im Landkreis Emmendingen in Simonswald und Prechtal ab 60 €/m² bzw. 75,- €/m² zu haben“, sagt Oliver Kamenisch. Dort wohne es sich nicht nur schön, sondern dort ließe sich auch preiswert bauen. Der Immobilienmarkt im Bereich der Sparkasse Hochschwarzwald sei zweigeteilt. Einerseits das Dreisamtal mit seiner Nähe zu Freiburg. Andererseits „auf der Höhe“, die Region um Titisee-Neustadt. „Kirchzarten mit seiner Nähe nach Freiburg und zum Rheintal sei preislich weiterhin der Spitzenreiter“, stellt Oliver Kamenisch fest. Mit teilweise über 700,- €/m² habe man in Kirchzarten Freiburger Preise. Auch in Stegen und in Buchenbach lägen die Preise deutlich höher als im Rest des Geschäftsgebietes. Diese Preiskategorie würde im Hochschwarzwald nur noch mit bis zu 400,- €/m² von Titisee-Neustadt erreicht. „Im Schwarzwald lässt es sich günstig kaufen“, so der Geschäftsführer. Im Allgemeinen lägen die Baulandpreise hier auch weiterhin unter 160,- €/m². Touristisch beliebte Standorte wie St. Peter oder Hinterzarten mit ca. 240,- €/m² würden dabei die Ausnahmen bilden. Nahe zur Baar würden die Preise für erschlossenes Bauland im Durchschnitt knapp über 100,- €/m² rangieren. Auch wenn die Preise im Schwarzwald im Vergleich zu Freiburg oder der Rheinebene günstiger sind, auch hier haben die Preise in den letzten Jahren angezogen. „Die bereits geschilderte hohe Attraktivität der gesamten Region zeigt sich auch im südlichen Bereich von Freiburg mit den Mittelzentren Breisach, Bad Krozingen und Staufen“, so Judith Schweitzer von der Sparkasse Staufen-Breisach. Auch in deren Geschäftsgebiet sei die Nachfrage nach Grundstücken, Wohnungen und Häusern ungebrochen hoch, zumal deren Geschäftsgebiet mit der nahegelegenen Autobahn oder der Breisgau S-Bahn nicht  nur eine hervorragende Anbindung nach Freiburg genieße, sondern auch für Pendler interessant sei, die in Basel arbeiten. Die Art und Weise der Anbindung spiegle sich neben anderen Aspekten der vorhandenen Infrastruktur auch in den Grundstückspreisen wider. So ließen sich noch verhältnismäßig günstige Grundstücke in etwas abgelegenen Regionen des Kaiserstuhls erwerben, bei denen man nur zwischen  40,- und 150,- €/m² (z.B. Sasbach-Jechtingen) oder 90,- bis 125,- €/m² (Vogtsburg-Bickensohl) für den Quadratmeter zu bezahlen habe. Diese niedrigen Preise seien jedoch die Ausnahme und würden schnell auf über 200,- €/m² ansteigen, in Gemeinden mit einer guten Nahversorgung und einer Anbindung an den ÖPNV z.B. in Bereichen wie Schallstadt, Sulzburg oder Pfaffenweiler. „Die Spitzenpreise werden erwartungsgemäß auch in unseren Städten erzielt, wobei Bad Krozingen mit bis zu 500,-  €/m² ganz vorne liegt, gefolgt von Breisach (490,- €/m²) und Staufen (480,- €/m²)“, erklärt Judith Schweizer. In Relation zum Erhebungszeitraum von 2015 bedeute dies in den Spitzenlagen eine Steigerung um nochmals bis zu 20 % wie im Fall von Bad Krozingen. In den Gebieten außerhalb der Städte gab es stichprobenartig festgestellte Steigerungen, die sich im Bereich von rund 5 % bewegen und somit deutlich moderater ausfallen. Durch zahlreiche realisierte Neubauprojekte sei damit zu rechnen, dass es sogar noch schwieriger als bislang werden dürfte, Neubauflächen in den Gemeinden auszuweisen. Gleichzeitig erlebe man bei der Sparkasse Staufen-Breisach einen weiterhin starken Druck aus Freiburg, für die das südliche Umland auch in den nächsten Jahren sicherlich noch eine Art Überlaufventil sei. „Insgesamt reflektiert die Broschüre „Auf gutem Grund“ über die Grundstückspreise eine sehr heterogene Region wieder“, so Erich Greil mit seinen abschließenden Worten. Der Grundstücksspiegel bestätige auch die alte Makler-Regel, nach der es für die Beurteilung von Grundstücken drei wichtige Punkte gäbe: 1. die Lage; 2. die Lage und 3. die Lage. Hinweis: die aktuelle Broschüre finden Sie auf der Homepage unter "Downloads"
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Beitrag von:Oliver Kamenisch
Erstellt am:05.04.2018

Presse-Konferenz Emmendingen

zum aktuellen Markt für Wohnimmobilienin Emmendingen und dem Landkreis 2017 / 2018

Kaum Veränderungen am Immobilienmarkt Die Sparkassen-Immobilien-GmbH wieder auf „Normalniveau“   Rückblick 2017 „Für uns war das Jahr 2017 überwiegend Brot und Butter-Geschäft aber immerhin Geschäft“, skizziert Oliver Kamenisch, seit Mai 2017 neuer Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft das vergangene Jahr seiner Gesellschaft. Nach den beiden Rekordjahren 2015 und 2016 sei man wieder im Normalbetrieb gelandet. Es sei ein bisschen wie Achterbahn fahren. Nachdem man in den Jahren 2015 und 2016 mit ca. 71 bzw. ca. 82 Millionen Euro Objektumsatz Spitzen-ergebnisse erzielen konnte, lag man in 2017 bei ca. 54,1 Millionen Euro, so Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft. Nach diesen beiden Spitzenjahrgängen haben wir uns in 2017 quasi wieder auf Normalniveau eingependelt“, hält der Geschäftsführer fest. Hauptgrund für diesen Unterschied war insbesondere der Abverkauf aller im Vertrieb befindlichen Wohnungen auf dem ehemaligen Güterbahnhofareal in Freiburg-Brühl gewesen. Dort habe man in 2015 und 2016 sehr gut verkauft. In 2017 habe man dort nur noch ein paar Gewerbeeinheiten verkauft. Insbesondere das Fehlen von alternativen, neuen Bauprojekten habe man in 2017 deutlich gespürt. War der Anteil an Neubauobjekten in 2016 noch bei ca. 50 %, so war der Anteil in 2017 nur noch bei ca. 20 %. Der Vertrieb von gebrauchten Immobilien dagegen habe in den vergangenen Jahren nahezu auf gleichem Niveau stagniert. Hier spüre man immer noch die Zurückhaltung der privaten Anbieter, die eigene Immobilie in den Verkauf zu stellen, auch wenn sich die Immobilienpreise derzeit auf Höchststand befände. Das Problem für viele Verkäufer ist aber auch, dass man gerne seine Immobilie verkaufen würde, wenn man überhaupt einen Ersatz finden würde. Wenn mal eine Immobilie „frei“ wird, dann würde unter Umständen eine richtige Kettenreaktion an Verkäufen oder Umzügen in Gang treten. Im Prinzip habe sich an den Rahmenbedingungen der Vorjahre nicht viel geändert. Nach wie vor sei das Baugeld extrem günstig und habe sich auf einem Tiefstand eingependelt. „Wie sicherlich auch Herr Greil bestätigen kann, haben sich die Konditionen auf einem historisch niedrigen Level eingependelt und weisen mit leichten Aufs und Abs eher eine Seitwärtsbewegung auf“ hält der Geschäftsführer fest. Und nach wie vor seien auch die Gründe für die hohe Nachfrage die gleichen, wie in den Vorjahren. Zum einen gehen die Renditen bei den Geldanlagen gegen Null und zum anderen sind die Deutschen Aktienmuffel. Viele Anleger würden nach wie vor die Sachwerte bevorzugen. Zusätzlich beeinflussen die hohen Mieten immer noch viele solvente Mieter, in das Immobilieneigentum zu wechseln. Beide Gruppen würden als Zusatznachfrage wirken und die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage in der Region zusätzlich anheizen. Auf der Angebotsseite würden nach wie vor und in großem Umfang die Bauflächen fehlen. Insbesondere bei der Immobilienmesse Anfang Februar in Freiburg habe man einen gewaltigen Anstieg an Beratungsgesprächen mit Kaufinteressenten verzeichnen können. Zwar werden immer mal wieder Neubaugebiete in den einzelnen Gemeinden entwickelt. Die Gemeinden im Landkreis nehmen diesen Druck aus der Bevölkerung sehr ernst. „Das Problem ist aber, dass die Entwicklung eines neuen Baugebiets viel Zeit in Anspruch nimmt. Aber wer kann noch so lange abwarten, wenn er heute den Bedarf an Wohnraum hat oder aus persönlichen Gründen sogar umziehen muss?“ so Kamenisch. Bei der Sparkassen-Immobilien-GmbH habe man festgestellt, dass die Preise von der Immo-GmbH vermittelten Immobilien im Nördlichen Breisgau enorm angestiegen sind. Lag der Durchschnittspreis für eine Bestandswohnung im Jahr 2008 noch bei ca. Euro 117.000, so lag er in 2017 schon bei Euro 195.000. Dies entspricht einer Preissteigerung von fast zwei Dritteln!, so Kamenisch. Der in den vergangenen Jahren festgestellte Preisanstieg im Bereich von 6 – 8 % konnte auch im vergangenen Jahr bestätigt werden. Wer nun denken würde, dass die Region um Freiburg eine Ausnahme wäre, der läge falsch. So konnte die Sparkassen-Finanzgruppe in Baden-Württemberg das Volumen der vermittelten Immobilien von knapp 1,8 Mrd. Euro im Jahr 2015 auf nun knapp 2,05 Mrd. Euro in 2017 steigern! Im gleichen Zeitraum sank jedoch die Anzahl der Kaufverträge um ca. 6 %! Die Preise für Neubau- und Bestandsimmobilien sind in Baden-Württemberg innerhalb der letzten 2 Jahre um nahezu 18,5 % angestiegen. „Der schon vor wenigen Jahren von Wirtschaftsexperten prognostizierte Trend in die größeren Städte wie Freiburg kann zu 100 % bestätigt werden“, so Kamenisch. Insbesondere jüngere Leute zieht es in die größeren Städte wie Freiburg. Und der Trend zu Single-Haushalten hält weiterhin an. Durch die starke Preiserhöhung der letzten Jahre, auch bei den Mieten, fände quasi ein Verdrängungswettbewerb statt. Einkommensstarke Käufer oder Käufer mit hohem Anteil an Eigenkapital können sich die Preise noch leisten. Untere Einkommensschichten oder Familien mit nur einem Einkommen werden zunehmend gezwungen, sich in Umlandgemeinden wie z.B. im Landkreis Emmendingen nach „günstigem“ Wohnraum umzuschauen. Der Verdrängungswettbewerb geht quasi von Freiburg aus in die Umlandgemeinden in der Rheinebene und von dort dann in Richtung Schwarzwald.   Der Immobilienmarkt im Landkreis Der Immobilienmarkt im Landkreis sei von einem hohen Angebotsengpass gekennzeichnet. „Hier erzähle ich Ihnen bestimmt nichts Neues!“ so Kamenisch. Das Fehlen von Baugrundstücken, die Attraktivität der Region für Einheimische und für potentielle Neubürger, die historisch günstigen Zinsen und somit kaum Anlagealternativen, dies sind aus Sicht von Oliver Kamenisch die gravierendsten Gründe die aktuelle Marktlage. Der Mangel an Fachkräften auch in der Baubranche sowie höhere Anforderungen beim Neubau wie die immer weiter steigenden Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung oder die Rücksichtnahme auf den Hochwasserschutz führe zudem zu spürbaren Preissteigerungen im Neubau. Die aktuellen Neubaupreise für Eigentumswohnungen liegen in - Emmendingen im Bereich von ca. 4.100 bis 4.500 €/m² - Kenzingen im Bereich von ca. 3.700 / 3.800 €/m² - Herbolzheim im Bereich von ca. 3.300 / 3.500 €/m² - Waldkirch im Bereich von ca. 4.000 bis 4.500 €/m² Der Markt im Nördlichen Breisgau habe im Vorjahr vermehrt an der Nachfrage aus Freiburg partizipiert. Der bereits angesprochene Verdrängungswettbewerb und das Ausweichen ins Umland spürt man in der auch in den Städten und Gemeinden im Nördlichen Breisgau. „Unsere Makler in den Geschäftsstellen Emmendingen und Waldkirch berichten von einem zunehmenden Anteil an Kaufinteressenten aus Freiburg, welche offensichtlich in Freiburg keine passenden Angebote finden oder finanzieren möchten. Aber egal ob in Emmendingen, Waldkirch und in den an Freiburg angrenzenden Kommunen, das Angebot ist auch hier weitestgehend erschöpft“ so Kamenisch. Ausblick 2018 „Wir sind für das neue Jahr verhalten optimistisch“, schildert der Geschäftsführer die Stimmungslage in seiner Firma. Man sei mit weiteren Verkaufsaufträgen gut bestückt. Nennenswerte, größere Neubauprojekte werden auch in 2018 voraussichtlich die Ausnahmen bleiben. Das Jahr 2018 habe mit dem Verkauf mehrerer Großimmobilien schon mal gut angefangen. Um künftig an mehr Verkaufsaufträge von Bestandsimmobilien zu gelangen, habe man für 2018 und 2019 schon gute Ideen in der Schublade, die es nun gilt, erfolgreich umzusetzen. „Wir schätzen, dass ca. 40 % der Verkäufe am Markt privat abgewickelt werden. Beim Privatverkauf könnten aber durchaus auch gravierende Fehler begangen werden. Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer möchten wir auch weiterhin eine gute und faire Beratung bieten“. Für 2018 gehe man am Markt von weiteren Preissteigerungen aus. Insgesamt sieht Oliver Kamenisch eher eine Seitwärtsbewegung am hiesigen Immobilienmarkt. “Es wird auch weiterhin eng bleiben“, resümiert der Geschäftsführer.
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Beitrag von:Oliver Kamenisch
Erstellt am:01.03.2018

Presse-Konferenz Freiburg

zum aktuellen Markt für Wohnimmobilien in Freiburg und der Region 2017 / 2018

Kaum Veränderungen am Immobilienmarkt Die Sparkassen-Immobilien-GmbH wieder auf „Normalniveau“ Rückblick 2017 „Für uns war das Jahr 2017 überwiegend Brot und Butter-Geschäft aber immerhin Geschäft“, skizziert Oliver Kamenisch, seit Mai 2017 neuer Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft das vergangene Jahr seiner Gesellschaft. Nach den beiden Rekordjahren 2015 und 2016 sei man wieder im Normalbetrieb gelandet. Es sei ein bisschen wie Achterbahn fahren. Nachdem man in den Jahren 2015 und 2016 mit ca. 71 bzw. ca. 82 Millionen Euro Objektumsatz Spitzenergebnisse erzielen konnte, lag man in 2017 bei ca. 54,1 Millionen Euro, so Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft. Nach diesen beiden Spitzenjahrgängen haben wir uns in 2017 quasi wieder auf Normalniveau eingependelt“, hält der Geschäftsführer fest. Hauptgrund für diesen Unterschied war insbesondere der Abverkauf aller im Vertrieb befindlichen Wohnungen auf dem ehemaligen Güterbahnhofareal in Freiburg-Brühl gewesen. Dort habe man in 2015 und 2016 sehr gut verkauft. In 2017 habe man dort nur noch ein paar Gewerbeeinheiten verkauft. Insbesondere das Fehlen von alternativen, neuen Bauprojekten habe man in 2017 deutlich gespürt. War der Anteil an Neubauobjekten in 2016 noch bei ca. 50 %, so war der Anteil in 2017 nur noch bei ca. 20 %. Der Vertrieb von gebrauchten Immobilien dagegen habe in den vergangenen Jahren nahezu auf gleichem Niveau stagniert. Hier spüre man immer noch die Zurückhaltung der privaten Anbieter, die eigene Immobilie in den Verkauf zu stellen, auch wenn sich die Immobilienpreise derzeit auf Höchststand befände. Das Problem für viele Verkäufer ist aber auch, dass man gerne seine Immobilie verkaufen würde, wenn man überhaupt einen Ersatz finden würde. Wenn mal eine Immobilie „frei“ wird, dann würde unter Umständen eine richtige Kettenreaktion an Verkäufen oder Umzügen in Gang treten. Im Prinzip habe sich an den Rahmenbedingungen der Vorjahre nicht viel geändert. Nach wie vor sei das Baugeld extrem günstig und habe sich auf einem Tiefstand eingependelt. „Wie sicherlich auch Herr Greil bestätigen kann, haben sich die Konditionen auf einem historisch niedrigen Level eingependelt und weisen mit leichen Aufs und Abs eher eine Seitwärtsbewegung auf“ hält der Geschäftsführer fest. Und nach wie vor seien auch die Gründe für die hohe Nachfrage die gleichen, wie in den Vorjahren. Zum einen gehen die Renditen bei den Geldanlagen gegen Null und zum anderen sind die Deutschen Aktienmuffel. Viele Anleger würden nach wie vor die Sachwerte bevorzugen. Zusätzlich beeinflussen die hohen Freiburger Mieten immer noch viele solvente Mieter, in das Immobilieneigentum zu wechseln. Beide Gruppen würden als Zusatznachfrage wirken und die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage in Freiburg zusätzlich anheizen. Auf der Angebotsseite würden nach wie vor und in großem Umfang die Bauflächen fehlen. Insbesondere bei der Immobilienmesse Anfang Februar habe man einen gewaltigen Anstieg an Beratungsgesprächen mit Kaufinteressenten verzeichnen können. Mit dem neuen Stadtteil Dietenbach habe man nun zwar Baulandfläche in Aussicht, auf das viele Beteiligte Hoffnungen setzen.  „Das Problem ist aber, dass im Stadtteil Dietenbach erst wohl in ca. 5-6 Jahren Menschen einziehen können. Aber wer kann noch so lange abwarten, wenn er heute den Bedarf an Wohnraum hat oder aus persönlichen Gründen sogar umziehen muss?“ so Kamenisch. Wenn man sich die Preisentwicklung der letzten Jahre in Freiburg anschaut, so habe sich der durchschnittliche Kaufpreis bei Erstverkauf pro Quadratmeter Wohnfläche in den vergangenen 10 Jahren nahezu verdoppelt. Bei der Sparkassen-Immobilien-GmbH habe man festgestellt, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise der vermittelten Neubau-Wohnungen in Freiburg von ca. Euro 313.000 in 2015 auf ca. Euro 388.000 in 2017 gesteigert haben. Bei den in Freiburg erfolgreich vermittelten Bestandsimmobilien ein ähnliches Bild: hier habe sich der Durchschnittspreis von ca. Euro 185.000 in 2015 auf ca. Euro 247.000 in 2017 erhöht, so Kamenisch. Wer nun denken würde, dass Freiburg eine Ausnahme wäre, der läge falsch. So konnte die Sparkassen-Finanzgruppe in Baden-Württemberg das Volumen der vermittelten Immobilien von knapp 1,8 Mrd. Euro im Jahr 2015 auf nun knapp 2,05 Mrd. Euro in 2017 steigern! Im gleichen Zeitraum sank jedoch die Anzahl der Kaufverträge um ca. 6 %! Die Preise für Neubau- und Bestandsimmobilien sind in Baden-Württemberg innerhalb der letzten 2 Jahre um nahezu 18,5 % angestiegen. „Der schon vor wenigen Jahren von Wirtschaftsexperten prognostizierte Trend in die größeren Städte wie Freiburg kann zu 100 % bestätigt werden“, so Kamenisch. Insbesondere jüngere Leute zieht es in die größeren Städte wie Freiburg. Und der Trend zu Single-Haushalten hält weiterhin an. Durch die starke Preiserhöhung der letzten Jahre, auch bei den Mieten, fände quasi ein Verdrängungswettbewerb statt. Einkommensstarke Käufer oder Käufer mit hohem Anteil an Eigenkapital können sich die Preise noch leisten. Untere Einkommensschichten oder Familien mit nur einem Einkommen werden zunehmend gezwungen, sich in Umlandgemeinden nach „günstigem“ Wohnraum umzuschauen. Der Verdrängungswettbewerb geht quasi von Freiburg in die Umlandgemeinden in der Rheinebene und von dort dann in Richtung Schwarzwald.   Der Immobilienmarkt in Freiburg Der Immobilienmarkt in Freiburg sei von einem hohen Angebotsengpass gekennzeichnet. „Hier erzähle ich Ihnen bestimmt nichts Neues!“ so Kamenisch. Das Fehlen von Baugrundstücken, die Attraktivität der Stadt und der Region für Einheimische und für potentielle Neubürger, die historisch günstigen Zinsen und somit kaum Anlagealternativen, dies sind aus Sicht von Oliver Kamenisch die gravierendsten Gründe die aktuelle Marktlage. Der Mangel an Fachkräften auch in der Baubranche sowie höhere Anforderungen beim Neubau wie die immer weiter steigenden Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung oder die Rücksichtnahme auf den Hochwasserschutz führe zudem zu spürbaren Preissteigerungen im Neubau. Nicht mehr stark überraschen konnte im vergangenen Jahr die Meldung von Immobilienscout24, dass Freiburg nun sogar vor München an der Spitze der deutschen Städte liegt, deren Bevölkerung den höchsten Anteil an Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen hat. Knapp 31,4 % des Einkommens würden für Wohnkosten verwendet!   Der Immobilienmarkt im Umland Der Markt im nördlichen Breisgau habe im Vorjahr vermehrt an der Nachfrage aus Freiburg partizipiert. Der bereits angesprochene Verdrängungswettbewerb und das Ausweichen ins Umland spürt man in der auch in den Städten und Gemeinden im nördlichen Breisgau. Egal ob in Emmendingen, Waldkirch und in den an Freiburg angrenzenden Kommunen, das Angebot ist weitestgehend erschöpft.   Ausblick 2018 „Wir sind für das neue Jahr verhalten optimistisch“, schildert der Geschäftsführer die Stimmungslage in seiner Firma. Man sei mit weiteren Verkaufsaufträgen gut bestückt. Nennenswerte, größere Neubauprojekte werden auch in 2018 voraussichtlich die Ausnahmen bleiben. Das Jahr 2018 habe mit dem Verkauf mehrerer Großimmobilien schon mal gut angefangen. Um künftig an mehr Verkaufsaufträge von Bestandsimmobilien zu gelangen, habe man für 2018 und 2019 schon gute Ideen in der Schublade, die es nun gilt, erfolgreich umzusetzen. „Wir schätzen, dass ca. 40 % der Verkäufe am Markt privat abgewickelt werden. Beim Privatverkauf könnten aber durchaus auch gravierende Fehler begangen werden. Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer möchten wir auch weiterhin eine gute und faire Beratung bieten“. Für 2018 gehe man am Markt von weiteren Preissteigerungen aus. Insgesamt sieht Oliver Kamenisch eher eine Seitwärtsbewegung am Freiburger Immobilienmarkt. “Es wird auch weiterhin eng bleiben“, resümiert der Geschäftsführer.
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Vielen Dank an Herrn Eberle für die freundliche, kompetente und vertrauensvolle Zusammenarbeit! Unser Wohnungsverkauf ging schnell und unkompliziert über die Bühne. Wir können H. Eberle guten Gewissens weiterempfehlen!

A. Bäuerle, Mühlacker

Reelle Vorgaben, zeitnahe Betreuung, fundierte, stimmige Angaben. Ein ganz grosses Lob an Herrn Müller

M. Schnurr, St. Johann

Gute, vertrauensvolle Zusammenarbeit.

B. Fucik, Freiburg

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E. Siegel, Gutach

Ich bedanke mich herzlich bei Herrn Buskowiak für seine sehr professionelle Vorgehensweise und den immer freundlichen Kontakt.

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A. Schulte-Kemna, Freiburg

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S. Schoch, Freiamt

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F. Berning , Waldkirch
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