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Pressekonferenz Freiburg 2020

Zum aktuellen Immobilienmarkt in Freiburg und Umgebung

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Erstellt am: 31.03.2020

Das Angebot bleibt weiterhin knapp

Die Sparkassen-Immobilien-GmbH trotzt den Herausforderungen am Immobilienmarkt in der Region.

Rückblick 2019

„Für uns war das vergangene Jahr 2019 quasi eine Kopie von 2018“, skizziert Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft das vergangene Jahr seiner Gesellschaft.

Die Werte aus 2018 und 2019 sind nahezu identisch. Der Objektumsatz für 168 Kaufverträge lag 2019 wieder bei ca. 58 Mio. Euro, die Provisionserträge bei ca. 2,8 Mio. Euro.

Während Umsatz und Provisionen im Wesentlichen vom individuellen Objektwert abhängen, sei man doch stolz, trotz schwierigem Marktumfeld die Anzahl der Kaufverträge leicht gesteigert zu haben, so Kamenisch. Dies ist vor allem vor dem Hintergrund sehr positiv zu bewerten, da in der Stadt Freiburg in 2019 die Anzahl an Kaufverträgen um ca. 7 % sowie das Verkaufsvolumen um ca. 9 % zurückgegangen sind.

Insbesondere das Fehlen von neuen Bauprojekten habe man in den vergangenen drei Jahren deutlich gespürt. War der Anteil an Neubauobjekten aufgrund der Vermarktung am ehemaligen Güterbahnhofsareal in 2016 noch bei ca. 50 %, so hat sich der Anteil auf mittlerweile 9 % eingependelt. Nachdem der Vertrieb an gebrauchten Immobilien bis 2017 auf gleichbleibendem Niveau stagniert hat, konnten die Verkaufsfälle seit 2018 jährlich leicht gesteigert werden, dies trotz des angespannten Immobilienmarktes in der Region. „An dieser Stelle wieder ein großes Lob an meine Mannschaft“, so Kamenisch.

Dennoch tue insbesondere das geringe Angebot an Neubau-Angeboten weh. Immerhin ein Lichtblick: in Baden-Württemberg wurden bei den Sparkassen in 2019 knapp 1.000 Neubauwohnungen vermittelt. In 2018 waren es noch 750 Neubau-Immobilien. Dass man von dieser Trendwende in Freiburg noch nichts abbekommen hat, liegt weiterhin am fehlenden Bauland sowie an den bekannten Schwierigkeiten in der Nachverdichtung. Der neue Freiburger Stadtteil Dietenbach wird daher sehnlichst erwartet. Wenn die ersten Neubauwohnungen im neuen Stadtteil vermarktet werden, wird dies auch auf dem Markt der Bestandsimmobilien zu einer deutlichen Belebung führen.

Im aktuellen Markt spüre man eine starke Zurückhaltung der privaten Anbieter, die eigene Immobilie in den Verkauf zu stellen, auch wenn sich die Immobilienpreise derzeit auf Höchststand befänden.

Das Problem für viele Verkäufer ist aber auch, dass man gerne seine Immobilie verkaufen würde, wenn man überhaupt einen Ersatz finden würde. Wenn mal eine Immobilie „frei“ wird, dann würde unter Umständen eine richtige Kettenreaktion an Verkäufen oder Umzügen in Gang treten. „Jeder potentielle Immobilienverkäufer wartet in der Regel bis er selbst eine geeignete Immobilie gefunden hat und dies kann derzeit etwas länger gehen.“, so Kamenisch. Im Prinzip habe sich an den Rahmenbedingungen der Vorjahre nicht viel geändert. Nach wie vor sei das Baugeld extrem günstig und habe sich auf einem Tiefstand eingependelt.

Frau Dorothea Müller, Abteilungsdirektorin des S-ImmoCenters (SIC) der Sparkasse bestätigt, dass sich die Konditionen auf einem historisch niedrigen Level eingependelt haben und mit leichten Schwankungen eher eine Seitwärtsbewegung auf niedrigstem Niveau aufweisen.

Ihre Beraterinnen und Berater im SIC sind die Ansprechpartner für die private Baufinanzierung von nichtselbständigen Kunden. Das Team ist auf die drei Standorte aufgeteilt, die sich als SIC Freiburg im Finanzzentrum Freiburg, als SIC Nördlicher Breisgau im Finanzzentrum Emmendingen und als SIC Elztal im Finanzzentrum Waldkirch befinden.

Damit ist das SIC in der Fläche gut vertreten, analog der S-Immo-GmbH und deckt das gesamte Geschäftsgebiet der Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau ab.

Das Jahr 2019 war im Baufinanzierungsbereich noch erfolgreicher als 2018 und dies fiel auch sehr zufriedenstellend aus.

Im Vergleich zu 2018 hat das SIC die Stückzahl der privaten Baufinanzierungen um ca. 8 % erhöht und das Volumen um ca. 10 % gesteigert. Fast 1.100 Kunden konnten bei der Umsetzung ihres Immobilienwunsches begleitet werden. Das Finanzierungsvolumen belief sich dabei auf ca. 206 Mio., wobei fast 60 Mio. Euro öffentliche Mittel der KFW oder L-Bank eingebunden wurden.

Mit der Entwicklung des Neugeschäfts an privater Baufinanzierung ist die Sparkasse sehr zufrieden, gerade da das Immobilienangebot sehr knapp und rückläufig ist. Außerdem ist die Sparkasse einer großen Zahl von Mitbewerbern ausgesetzt mit Zinsangeboten, die oft betriebswirtschaftlich nicht nachvollziehbar sind.

Das sehr gute Ergebnis verdankt Frau Müller ihrer Mannschaft im SIC, die sehr motiviert und engagiert ist. Im SIC arbeiten sehr langjährige und erfahrene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die den Immobilienmarkt gut kennen und die die jüngeren und neuen Beraterinnen und Berater schnell integrieren und fit machen.

Laut Herr Kamenisch sind die Gründe für die hohe Nachfrage nach Immobilien die Gleichen wie in den Vorjahren. Zum einen gehen die Renditen bei den Geldanlagen gegen Null und zum anderen sind die Deutschen Aktienmuffel. Viele Anleger würden nach wie vor die Sachwerte bevorzugen. Zusätzlich beeinflussen die hohen Freiburger Mieten immer noch viele solvente Mieter, in das Immobilieneigentum zu wechseln. Beide Gruppen würden als Zusatznachfrage wirken und die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage in Freiburg zusätzlich anheizen.

Auf der Angebotsseite fehlen nach wie vor und in großem Umfang die Bauflächen. Mit dem neuen Stadtteil Dietenbach habe man nun zwar Baulandfläche in Aussicht, auf das viele Beteiligte Hoffnungen setzen. „Das Problem ist aber, dass im Stadtteil Dietenbach wohl erst in ca. 5-6 Jahren Menschen einziehen können. Aber wer kann noch so lange abwarten, wenn er heute den Bedarf an Wohnraum hat oder aus persönlichen Gründen sogar umziehen muss?“so Kamenisch.

Eine Aussage über die weitere Preisentwicklung von Bestandsimmobilien gegenüber den Vorjahren falle für 2020 schwer, so Kamenisch.

So wurden in 2019 gegenüber den Vorjahren eher Immobilien aus dem niedrigeren oder mittleren Preissegment verkauft.

Bei den Neubauten können aufgrund der geringen Anzahl an vermittelten Kaufverträgen sowieso keine verlässlichen Zahlen präsentiert werden.

Gemäß Auswertung der Sparkassen-Finanzgruppe in Baden-Württemberg sind die Preise für Bestandsimmobilien in Baden-Württemberg innerhalb der letzten 7 Jahre um nahezu 73 % angestiegen.

So lag der Wert einer durchschnittlich vermittelten Bestandsimmobilie in 2012 bei ca. Euro 170.000, 2019 lag sie bereits bei ca. Euro 294.000.

Der schon vor wenigen Jahren von Wirtschaftsexperten prognostizierte Trend in die größeren Städte wie Freiburg kann zu 100 % bestätigt werden“, so Kamenisch. Insbesondere jüngere Leute zieht es in die größeren Städte wie Freiburg. Und der Trend zu Single-Haushalten hält weiterhin an.

Durch die starke Preiserhöhung der letzten Jahre, auch bei den Mieten, fände quasi ein Verdrängungswettbewerb statt. Einkommensstarke Käufer oder Käufer mit hohem Anteil an Eigenkapital können sich die Preise noch leisten. Untere Einkommensschichten oder Familien mit nur einem Einkommen werden zunehmend gezwungen, sich in Umlandgemeinden nach „günstigem“ Wohnraum umzuschauen. Es sei jedoch ein Irrglaube in der Öffentlichkeit, dass man im Umland bessere Chancen hat, dort eine passende Immobilie zu finden. Das Angebot ist auch dort äußerst knapp.

Der Verdrängungswettbewerb geht quasi von Freiburg in die Umlandgemeinden in der Rheinebene und von dort dann in Richtung Schwarzwald.

Der Immobilienmarkt in Freiburg

Der Immobilienmarkt in Freiburg sei von einem hohen Angebotsengpass gekennzeichnet. „Hier erzähle ich Ihnen bestimmt nichts Neues!“ so Kamenisch. Das Fehlen von Baugrundstücken, die Attraktivität der Stadt und der Region für Einheimische und für potentielle Neubürger, die historisch günstigen Zinsen und somit kaum Anlagealternativen, dies sind aus Sicht von Oliver Kamenisch die gravierendsten Gründe die aktuelle Marktlage. Der Mangel an Fachkräften auch in der Baubranche sowie höhere Anforderungen beim Neubau wie die immer weiter steigenden Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung oder die Rücksichtnahme auf den Hochwasserschutz führe zudem zu spürbaren Preissteigerungen im Neubau.

Der Immobilienmarkt im Umland

Der Markt im nördlichen Breisgau habe im Vorjahr vermehrt an der Nachfrage aus Freiburg partizipiert. Der bereits angesprochene Verdrängungswettbewerb und das Ausweichen ins Umland spürt man auch in den Städten und Gemeinden im nördlichen Breisgau.

Egal ob in Emmendingen, Waldkirch und in den an Freiburg angrenzenden Kommunen, das Angebot ist weitestgehend erschöpft.

Ausblick auf 2020

„Wir sind für das neue Jahr verhalten optimistisch“, schildert der Geschäftsführer die Stimmungslage in der S-Immo-GmbH. Man sei mit weiteren Verkaufsaufträgen gut bestückt und auch der Vertriebsstart eines Neubauprojektes mit Eigentumswohnungen in Freiburg steht quasi in den Startlöchern. Nennenswerte, größere Neubauprojekte werden auch in 2020 voraussichtlich die Ausnahmen bleiben.

Um auch künftig an Verkaufsaufträge von Bestandsimmobilien zu gelangen, habe man für die Zukunft noch ein paar gute Ideen in der Schublade, die es nun gilt, erfolgreich umzusetzen. Insbesondere in der langjährigen Begleitung von Kunden der Sparkasse lägen noch große Potentiale.

Aufgrund der vorgenannten Gründe ging man am Markt von weiteren Preissteigerungen aus. Wie sich die gesamtwirtschaftliche Situation und Entwicklung der Immobilienwirtschaft und das Verkäufer- bzw. Käuferverhalten aufgrund der aktuellen Corona-Krise verändern wird, kann aktuell noch nicht beurteilt werden.


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Ich möchte mich nochmals ganz herzlich bei Herrn Michael Frank für die Abwicklung beim Verkauf meines Hauses in Kenzingen bedanken. Nach 2 erfolglosen Versuchen durch andere Unternehmen, hat Herr Frank es innerhalb kürzester Zeit geschafft kompetente Käufer für die Immobilie zu finden. Auch Danke für die vorzügliche Betreuung des Objektes während der °Frostphase°mit Minusgraden. Die Unterstützung bei der gesamten Abwicklung bis zum Verkauf war professionell, fachkompetent und zu meiner vollsten Zufriedenheit. Besser geht°s nicht! Ich werde Sie auf jeden Fall weiter empfehlen und wünsche Ihnen weiterhin viel Erfolg und alles Gute! Beste Grüße Eleonore W. Kenzingen
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Im Rückblick auf unseren Hausverkauf 2023 möchten wir uns herzlich bei der Maklerin Yvonne Faiß bedanken. Dank Ihrer Erfahrung und Ihrem unermüdlichen Einsatz für den Verkauf unseres Hauses ist es Ihr gelungen, nach anfänglichen (nicht von ihr verursachten) Verzögerungen, den Verkauf zu einem guten und erfolgreichen Ende zu bringen.
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Wir können uns wirklich nur äußerst positiv über die Zusammenarbeit mit der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft äußern. Besonders kompetente und engagierte Begleiter auf unserem Weg zum Hausverkauf in Wyhl waren Herr Michael Frank und Herr Lothar Herr von der Geschäftsstelle in Emmendingen. Meine Frau und ich wollen uns an dieser Stelle nochmals ganz herzlich bei ihnen bedanken und können sie nur weiter empfehlen! Ingo G. und Carmen L.
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Wir danken der Sparkassen-Immoblien-Gesellschaft mbH Freiburg am Standort Waldkirch und damit Frau Yvonne Faiß für die rundum vorzügliche Abwicklung des Verkaufs einer kleinen Eigentumswohnung in allen Schritten. Bereits die Erstellung einer Vorbewertung der Whg. verlief unkompliziert und war zielführend. Im Vorfeld der Auftragsvergabe "widerfuhren" uns keine Aufdringlichkeiten, wie sie sonst in dieser Branche teils vorherrschen. Die Kommunikation (elektronisch, telefonisch und persönlich) war stets freundlich bei fachlicher Kompetenz und Professionalität! Insgesamt empfehlenswert - gerne wieder.
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Herr Müller, wir möchten uns bei Ihnen für die Super Leistung ganz herzlich bedanken. Danke Ihrer kompetenter und professioneller Arbeit konnte unser Traum Realität werden. Wir haben und werde Sie weiter empfehlen. Liebe Grüße Familie Schweigstill
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Sie hatten mein Vertrauen und haben mich nicht enttäuscht, ganz im Gegenteil: Ich danke Ihnen Frau Faiß.
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Ich und mein Mann möchten uns noch mal für die gute Zusammenarbeit und ihre kompetente Hilfe und Unterstützung bei dem Wohnungsverkauf bedanken. Wir können Sie, Herr Buskowiak und Herr Herr in Emmendingen nur weiterempfehlen. Wir wünschen ihnen alles Gute für die Zukunft Herzliche Grüße
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Mit absoluter Überzeugung vergebe ich 5 Sterne für das rundum perfekte ImmobilienTeam Yvonne Faiß und Thomas Kern. Vom ersten Gespräch an fühlte ich mich äußerst fachkompetent und gleichzeitig sehr persönlich beraten. Die faire Wertschätzung meiner Immobilie, sowie deren Präsentation und die geschickte und gleichzeitig immer freundliche Verkaufsstrategie von Frau Faiß und Herrn Kern waren beeindruckend und haben schließlich zum recht schnellen Verkaufserfolg geführt. Dass alle Gespräche, Telefonate oder Mails stets in einer angenehmen Atmosphäre des Vertrauens stattfinden konnten, ist sicher nicht alltäglich und wäre einen weiteren Stern wert. Mein großes Dankeschön an Frau Faiß und Herrn Kern möchte ich verbinden mit der intensiven Empfehlung an alle Makler-Suchenden, sich für dieses hervorragende ImmobilienTeam zu entscheiden.
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An Frau Faiß & Herr Kern: bald werde ich mein Elternhaus übergeben. Dass ich dies inzwischen, trotz aller Wehmut, mit einem guten Gefühl schaffe, ist zu einem erheblichen Teil auch Ihr Verdienst. Mit Umsicht, großer Fachkompetenz u. einem hohen Maß an Einfühlungsvermögen in meine individuelle Situation haben Sie mich sehr gut beraten u. eine angenehme Atmosphäre des Vertrauens geschaffen.
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Für die problemlose und perfekte Abwicklung möchten wir uns ganz herzlich bei Frau Faiß und Herrn Kern bedanken. Wir werden Sie gerne weiter empfehlen.
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