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Pressekonferenz Freiburg 2019

Zum aktuellen Immobilienmarkt in Freiburg und Umgebung

Beitrag von:
Erstellt am: 20.03.2019

„Für uns war das vergangene Jahr 2018 quasi eine Kopie von 2017“, skizziert Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft das vergangene Jahr seiner Gesellschaft.

Nachdem man in den Jahren 2015 und 2016 aufgrund des Sonderfaktors „Alter Güterbahnhof“ mit ca. 71 bzw. ca. 82 Millionen Euro Objektumsatz Spitzenergebnisse erzielen konnte, lag man in 2018 bei ca. 58,1 Millionen Euro und konnte somit den Umsatz von 2017 um ca. 7,4 % steigern, so Kamenisch. Und dies vor dem Hintergrund der rückgängigen Fallzahlen bei den Abschlüssen. So konnten in 2018 noch 163 Abschlüsse erzielt werden, in 2017 waren es noch 182 Abschlüsse.

Insbesondere das Fehlen von neuen Bauprojekten habe man in den vergangenen zwei Jahren deutlich gespürt. War der Anteil an Neubauobjekten aufgrund der Vermarktung am ehemaligen Güterbahnhofsareal in 2016 noch bei ca. 50 %, so ist der Anteil auf mittlerweile ca. 6 % gesunken. Nachdem der Vertrieb an gebrauchten Immobilien in den zurückliegenden Jahren auf gleichbleibendem Niveau stagniert hat, konnten in 2018 jedoch erstmals wieder mehr Kaufverträge bei den Bestandsimmobilien verzeichnet werden, dies trotz des angespannten Immobilienmarktes in der Region. „An dieser Stelle nochmals ein großes Lob an meine Mannschaft“, so Kamenisch.

Dennoch tue insbesondere das geringe Angebot an Neubau-Angeboten weh. Wurden in 2016 noch ca. 1.300 Neubau-Immobilien in Baden-Württemberg durch Sparkassen vermittelt, so waren es 2018 gerade mal noch knapp 750 Neubau-Immobilien. Der Hauptgrund für diesen Trend liegt vor allem im fehlenden Bauland sowie der bekannten Schwierigkeiten in der Nachverdichtung.

Am Markt spüre man immer noch die Zurückhaltung der privaten Anbieter, die eigene Immobilie in den Verkauf zu stellen, auch wenn sich die Immobilienpreise derzeit auf Höchststand befände. Das Problem für viele Verkäufer ist aber auch, dass man gerne seine Immobilie verkaufen würde, wenn man überhaupt einen Ersatz finden würde. Wenn mal eine Immobilie „frei“ wird, dann würde unter Umständen eine richtige Kettenreaktion an Verkäufen oder Umzügen in Gang treten. „Jeder potentielle Immobilienverkäufer wartet in der Regel bis er selbst eine geeignete Immobilie gefunden hat und dies kann derzeit etwas länger gehen.“, so Kamenisch.

Im Prinzip habe sich an den Rahmenbedingungen der Vorjahre nicht viel geändert. Nach wie vor sei das Baugeld extrem günstig und habe sich auf einem Tiefstand eingependelt.

„Wie sicherlich auch Herr Greil bestätigen kann, haben sich die Konditionen auf einem historisch niedrigen Level eingependelt und weisen mit leichten Aufs und Abs eher eine Seitwärtsbewegung auf“ hält der Geschäftsführer fest.

Interessant zu beobachten war auch, dass von allen durch die Sparkassen-Immobilien-GmbH in 2018 vermittelten Kaufverträge alleine 25 % der Verträge vollständig durch Eigenkapital finanziert wurden. „Ein erstaunlicherweise hoher Anteil“, so Kamenisch.

Nach wie vor seien auch die Gründe für die hohe Nachfrage die gleichen, wie in den Vorjahren. Zum einen gehen die Renditen bei den Geldanlagen gegen Null und zum anderen sind die Deutschen Aktienmuffel. Viele Anleger würden nach wie vor die Sachwerte bevorzugen. Zusätzlich beeinflussen die hohen Freiburger Mieten immer noch viele solvente Mieter, in das Immobilieneigentum zu wechseln. Beide Gruppen würden als Zusatznachfrage wirken und die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage in Freiburg zusätzlich anheizen. Insbesondere bei der Immobilienmesse Anfang Februar habe man einen hohen Anteil an Beratungsgesprächen mit Kaufinteressenten verzeichnen können.

Auf der Angebotsseite würden nach wie vor und in großem Umfang die Bauflächen fehlen. Mit dem Bürgentscheid pro Dietenbach habe man nun zwar Baulandfläche in Aussicht, auf das viele Beteiligte Hoffnungen setzen. „Das Problem ist aber, dass im Stadtteil Dietenbach wohl erst in ca. 5-6 Jahren Menschen einziehen können. Aber wer kann noch so lange abwarten, wenn er heute den Bedarf an Wohnraum hat oder aus persönlichen Gründen sogar umziehen muss?“ so Kamenisch.

Wenn man sich die Preisentwicklung der letzten Jahre in Freiburg anschaut, so habe sich der durchschnittliche Kaufpreis bei Erstverkauf pro Quadratmeter Wohnfläche in den vergangenen 10 Jahren nahezu verdoppelt. Bei der Sparkassen-Immobilien-GmbH habe man festgestellt, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise der vermittelten Bestandswohnungen in Freiburg von ca. Euro 185.000 in 2015 auf ca. Euro 282.000 in 2018 gesteigert haben. Ein sattes Plus von ca. 52 % in 3 Jahren.

Bei den Neubauten können aufgrund der geringen Anzahl an vermittelten Kaufverträgen keine verlässlichen Zahlen präsentiert werden.

Wer nun denken würde, dass Freiburg eine Ausnahme wäre, der läge jedoch falsch. So konnte die Sparkassen-Finanzgruppe in Baden-Württemberg das Volumen der vermittelten Immobilien von knapp 1,8 Mrd. Euro im Jahr 2015 auf nun knapp 2,2 Mrd. Euro in 2018 steigern! Im gleichen Zeitraum sank jedoch die Anzahl der Kaufverträge um ca. 8 %! Die Preise für Bestandsimmobilien sind in Baden-Württemberg innerhalb der letzten 3 Jahre um nahezu 29 % angestiegen. So lag der Wert einer durchschnittlich vermittelten Bestandsimmobilie in 2018 bei ca. Euro 264.000, 2015 noch bei ca. Euro 204.000.

Seit 2012 liegt die Steigerung sogar bei fast 55 %.

„Der schon vor wenigen Jahren von Wirtschaftsexperten prognostizierte Trend in die größeren Städte wie Freiburg kann zu 100 % bestätigt werden“, so Kamenisch. Insbesondere jüngere Leute zieht es in die größeren Städte wie Freiburg. Und der Trend zu Single-Haushalten hält weiterhin an.

Durch die starke Preiserhöhung der letzten Jahre, auch bei den Mieten, fände quasi ein Verdrängungswettbewerb statt. Einkommensstarke Käufer oder Käufer mit hohem Anteil an Eigenkapital können sich die Preise noch leisten. Untere Einkommensschichten oder Familien mit nur einem Einkommen werden zunehmend gezwungen, sich in Umlandgemeinden nach „günstigem“ Wohnraum umzuschauen. Es sei jedoch ein Irrglaube in der Öffentlichkeit, dass man im Umland bessere Chancen hat, dort eine passende Immobilie zu finden. Das Angebot ist auch dort äußerst knapp.

Der Verdrängungswettbewerb geht quasi von Freiburg in die Umlandgemeinden in der Rheinebene und von dort dann in Richtung Schwarzwald.

Der Immobilienmarkt in Freiburg

Der Immobilienmarkt in Freiburg sei von einem hohen Angebotsengpass gekennzeichnet. „Hier erzähle ich Ihnen bestimmt nichts Neues!“ so Kamenisch. Das Fehlen von Baugrundstücken, die Attraktivität der Stadt und der Region für Einheimische und für potentielle Neubürger, die historisch günstigen Zinsen und somit kaum Anlagealternativen, dies sind aus Sicht von Oliver Kamenisch die gravierendsten Gründe die aktuelle Marktlage. Der Mangel an Fachkräften auch in der Baubranche sowie höhere Anforderungen beim Neubau wie die immer weiter steigenden Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung oder die Rücksichtnahme auf den Hochwasserschutz führe zudem zu spürbaren Preissteigerungen im Neubau.

Der Immobilienmarkt im Umland

Der Markt im nördlichen Breisgau habe im Vorjahr vermehrt an der Nachfrage aus Freiburg partizipiert. Der bereits angesprochene Verdrängungswettbewerb und das Ausweichen ins Umland spürt man in der auch in den Städten und Gemeinden im nördlichen Breisgau. Egal ob in Emmendingen, Waldkirch und in den an Freiburg angrenzenden Kommunen, das Angebot ist weitestgehend erschöpft.

Ausblick

„Wir sind für das neue Jahr verhalten optimistisch“, schildert der Geschäftsführer die Stimmungslage in seiner Firma. Man sei mit weiteren Verkaufsaufträgen gut bestückt. Nennenswerte, größere Neubauprojekte werden auch in 2019 voraussichtlich die Ausnahmen bleiben.

Um künftig an mehr Verkaufsaufträge von Bestandsimmobilien zu gelangen, habe man für die Zukunft noch gute Ideen in der Schublade, die es nun gilt, erfolgreich umzusetzen. Insbesondere in der langjährigen Begleitung von Kunden der Sparkasse lägen noch große Potentiale.

Für die nächsten Jahre gehe man am Markt von weiteren Preissteigerungen aus. Die Möglichkeit zur ersten Entspannung am Markt sieht Oliver Kamenisch erst mit dem Bezug der ersten Neubau-Wohnungen im neuen Stadtteil Dietenbach. Die meisten Käufer oder auch Mieter werden von Bestandsbau in den Neubau  umziehen. Durch diesen Umzug in Neubau werden auch wieder vermehrt Immobilien auf den Markt kommen, die preiswerter sind. „Dietenbach wird Bewegung in den Immobilienmarkt bringen und es wird zu positiven Nachrücker-Effekten führen“, so der Geschäftsführer.

Äußerst kritisch sieht Kamenisch die derzeitige Diskussion um das mögliche Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen, was insbesondere das Bundesjustizministerium um Katarina Barley vorantreibt. Derzeit befindet sich der vorgelegte Referentenentwurf zum neuen Gesetz in der Ressortabstimmung mit anderen betroffenen Ministerien. „Ich sehe hier absolut keinen Effekt, um die hohen Kosten zur Bildung von Eigentum zu senken. Im Gegenteil: der Schutz des Verbrauchers, sprich des Käufers, würde mit der neuen Regelung unterlaufen werden“, so Kamenisch. Das Ausmaß der möglichen Auswirkungen bei Einführung des Bestellerprinzips auf den Immobilienmarkt und die  Maklerbranche ließe sich zum derzeitigen Zeitpunkt nur schwer einschätzen.


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An Frau Faiß & Herr Kern: bald werde ich mein Elternhaus übergeben. Dass ich dies inzwischen, trotz aller Wehmut, mit einem guten Gefühl schaffe, ist zu einem erheblichen Teil auch Ihr Verdienst. Mit Umsicht, großer Fachkompetenz u. einem hohen Maß an Einfühlungsvermögen in meine individuelle Situation haben Sie mich sehr gut beraten u. eine angenehme Atmosphäre des Vertrauens geschaffen.
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