„Für uns war das Jahr 2017 überwiegend Brot und Butter-Geschäft aber immerhin Geschäft“, skizziert Oliver Kamenisch, seit Mai 2017 neuer Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft das vergangene Jahr seiner Gesellschaft. Nach den beiden Rekordjahren 2015 und 2016 sei man wieder im Normalbetrieb gelandet. Es sei ein bisschen wie Achterbahn fahren.
Nachdem man in den Jahren 2015 und 2016 mit ca. 71 bzw. ca. 82 Millionen Euro Objektumsatz Spitzenergebnisse erzielen konnte, lag man in 2017 bei ca. 54,1 Millionen Euro, so Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft. Nach diesen beiden Spitzenjahrgängen haben wir uns in 2017 quasi wieder auf Normalniveau eingependelt“, hält der Geschäftsführer fest. Hauptgrund für diesen Unterschied war insbesondere der Abverkauf aller im Vertrieb befindlichen Wohnungen auf dem ehemaligen Güterbahnhofareal in Freiburg-Brühl gewesen. Dort habe man in 2015 und 2016 sehr gut verkauft. In 2017 habe man dort nur noch ein paar Gewerbeeinheiten verkauft. Insbesondere das Fehlen von alternativen, neuen Bauprojekten habe man in 2017 deutlich gespürt. War der Anteil an Neubauobjekten in 2016 noch bei ca. 50 %, so war der Anteil in 2017 nur noch bei ca. 20 %. Der Vertrieb von gebrauchten Immobilien dagegen habe in den vergangenen Jahren nahezu auf gleichem Niveau stagniert.
Hier spüre man immer noch die Zurückhaltung der privaten Anbieter, die eigene Immobilie in den Verkauf zu stellen, auch wenn sich die Immobilienpreise derzeit auf Höchststand befände. Das Problem für viele Verkäufer ist aber auch, dass man gerne seine Immobilie verkaufen würde, wenn man überhaupt einen Ersatz finden würde. Wenn mal eine Immobilie „frei“ wird, dann würde unter Umständen eine richtige Kettenreaktion an Verkäufen oder Umzügen in Gang treten.
Im Prinzip habe sich an den Rahmenbedingungen der Vorjahre nicht viel geändert. Nach wie vor sei das Baugeld extrem günstig und habe sich auf einem Tiefstand eingependelt.
„Wie sicherlich auch Herr Greil bestätigen kann, haben sich die Konditionen auf einem historisch niedrigen Level eingependelt und weisen mit leichen Aufs und Abs eher eine Seitwärtsbewegung auf“ hält der Geschäftsführer fest. Und nach wie vor seien auch die Gründe für die hohe Nachfrage die gleichen, wie in den Vorjahren. Zum einen gehen die Renditen bei den Geldanlagen gegen Null und zum anderen sind die Deutschen Aktienmuffel. Viele Anleger würden nach wie vor die Sachwerte bevorzugen. Zusätzlich beeinflussen die hohen Freiburger Mieten immer noch viele solvente Mieter, in das Immobilieneigentum zu wechseln. Beide Gruppen würden als Zusatznachfrage wirken und die ohnehin schon hohe Immobiliennachfrage in Freiburg zusätzlich anheizen.
Auf der Angebotsseite würden nach wie vor und in großem Umfang die Bauflächen fehlen. Insbesondere bei der Immobilienmesse Anfang Februar habe man einen gewaltigen Anstieg an Beratungsgesprächen mit Kaufinteressenten verzeichnen können. Mit dem neuen Stadtteil Dietenbach habe man nun zwar Baulandfläche in Aussicht, auf das viele Beteiligte Hoffnungen setzen. „Das Problem ist aber, dass im Stadtteil Dietenbach erst wohl in ca. 5-6 Jahren Menschen einziehen können. Aber wer kann noch so lange abwarten, wenn er heute den Bedarf an Wohnraum hat oder aus persönlichen Gründen sogar umziehen muss?“ so Kamenisch.
Wenn man sich die Preisentwicklung der letzten Jahre in Freiburg anschaut, so habe sich der durchschnittliche Kaufpreis bei Erstverkauf pro Quadratmeter Wohnfläche in den vergangenen 10 Jahren nahezu verdoppelt. Bei der Sparkassen-Immobilien-GmbH habe man festgestellt, dass sich die durchschnittlichen Verkaufspreise der vermittelten Neubau-Wohnungen in Freiburg von ca. Euro 313.000 in 2015 auf ca. Euro 388.000 in 2017 gesteigert haben. Bei den in Freiburg erfolgreich vermittelten Bestandsimmobilien ein ähnliches Bild: hier habe sich der Durchschnittspreis von ca. Euro 185.000 in 2015 auf ca. Euro 247.000 in 2017 erhöht, so Kamenisch.
Wer nun denken würde, dass Freiburg eine Ausnahme wäre, der läge falsch. So konnte die Sparkassen-Finanzgruppe in Baden-Württemberg das Volumen der vermittelten Immobilien von knapp 1,8 Mrd. Euro im Jahr 2015 auf nun knapp 2,05 Mrd. Euro in 2017 steigern! Im gleichen Zeitraum sank jedoch die Anzahl der Kaufverträge um ca. 6 %! Die Preise für Neubau- und Bestandsimmobilien sind in Baden-Württemberg innerhalb der letzten 2 Jahre um nahezu 18,5 % angestiegen.
„Der schon vor wenigen Jahren von Wirtschaftsexperten prognostizierte Trend in die größeren Städte wie Freiburg kann zu 100 % bestätigt werden“, so Kamenisch. Insbesondere jüngere Leute zieht es in die größeren Städte wie Freiburg. Und der Trend zu Single-Haushalten hält weiterhin an.
Durch die starke Preiserhöhung der letzten Jahre, auch bei den Mieten, fände quasi ein Verdrängungswettbewerb statt. Einkommensstarke Käufer oder Käufer mit hohem Anteil an Eigenkapital können sich die Preise noch leisten. Untere Einkommensschichten oder Familien mit nur einem Einkommen werden zunehmend gezwungen, sich in Umlandgemeinden nach „günstigem“ Wohnraum umzuschauen. Der Verdrängungswettbewerb geht quasi von Freiburg in die Umlandgemeinden in der Rheinebene und von dort dann in Richtung Schwarzwald.
Der Immobilienmarkt in Freiburg sei von einem hohen Angebotsengpass gekennzeichnet. „Hier erzähle ich Ihnen bestimmt nichts Neues!“ so Kamenisch. Das Fehlen von Baugrundstücken, die Attraktivität der Stadt und der Region für Einheimische und für potentielle Neubürger, die historisch günstigen Zinsen und somit kaum Anlagealternativen, dies sind aus Sicht von Oliver Kamenisch die gravierendsten Gründe die aktuelle Marktlage. Der Mangel an Fachkräften auch in der Baubranche sowie höhere Anforderungen beim Neubau wie die immer weiter steigenden Anforderungen aus der Energieeinsparverordnung oder die Rücksichtnahme auf den Hochwasserschutz führe zudem zu spürbaren Preissteigerungen im Neubau.
Nicht mehr stark überraschen konnte im vergangenen Jahr die Meldung von Immobilienscout24, dass Freiburg nun sogar vor München an der Spitze der deutschen Städte liegt, deren Bevölkerung den höchsten Anteil an Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen hat. Knapp 31,4 % des Einkommens würden für Wohnkosten verwendet!
Der Markt im nördlichen Breisgau habe im Vorjahr vermehrt an der Nachfrage aus Freiburg partizipiert. Der bereits angesprochene Verdrängungswettbewerb und das Ausweichen ins Umland spürt man in der auch in den Städten und Gemeinden im nördlichen Breisgau. Egal ob in Emmendingen, Waldkirch und in den an Freiburg angrenzenden Kommunen, das Angebot ist weitestgehend erschöpft.
„Wir sind für das neue Jahr verhalten optimistisch“, schildert der Geschäftsführer die Stimmungslage in seiner Firma. Man sei mit weiteren Verkaufsaufträgen gut bestückt. Nennenswerte, größere Neubauprojekte werden auch in 2018 voraussichtlich die Ausnahmen bleiben.
Das Jahr 2018 habe mit dem Verkauf mehrerer Großimmobilien schon mal gut angefangen. Um künftig an mehr Verkaufsaufträge von Bestandsimmobilien zu gelangen, habe man für 2018 und 2019 schon gute Ideen in der Schublade, die es nun gilt, erfolgreich umzusetzen. „Wir schätzen, dass ca. 40 % der Verkäufe am Markt privat abgewickelt werden. Beim Privatverkauf könnten aber durchaus auch gravierende Fehler begangen werden. Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer möchten wir auch weiterhin eine gute und faire Beratung bieten“.
Für 2018 gehe man am Markt von weiteren Preissteigerungen aus. Insgesamt sieht Oliver Kamenisch eher eine Seitwärtsbewegung am Freiburger Immobilienmarkt. “Es wird auch weiterhin eng bleiben“, resümiert der Geschäftsführer.
