Bereits zum siebten Mal – und aus Sicht der beteiligten Sparkassen - einmalig in Deutschland, präsentierten die Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau mit ihrer Immobilien-Gesellschaft, die Sparkasse Hochschwarzwald und die Sparkasse Staufen-Breisach ihre gemeinsame Broschüre „Auf gutem Grund“.
„Vom Schwarzwald bis zum Rhein und von der Ortenau bis ins Markgräflerland“, so Vorstandsmitglied Erich Greil, erfasse die Broschüre die Grundstückswerte für privates Bauland aus den Geschäftsgebieten der beteiligten Sparkassen. „Damit, so Erich Greil, wird der Stadtkreis Freiburg, der Landkreis Emmendingen und fast der gesamte Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald abgedeckt.“ Alle wichtigen Städte und Gemeinden seien mit ihren Bodenpreisen erfasst. Die vielfältigen, geschäftlichen Aktivitäten der Sparkassen rund um die Immobilie würden sich in der Broschüre wiederfinden, betont der Vorstand. Denn nicht nur in der Immobilienvermittlung, sondern auch in der Baufinanzierung ging es immer auch um Bodenwerte. Hier würden die Sparkassen wegen ihrer regionalen Präsenz über ein umfangreiches und detailliertes Wissen verfügen.
Das Thema „Immobilien“ habe in der Bevölkerung einen hohen Stellenwert und die Grundstückspreise seien der Hebel für Kauf- und Mietpreise. Der Zusammenhang zwischen teurem Bauland und hoher Miete ließe sich am Beispiel von Freiburg besonders deutlich darstellen. Mit dieser interessanten Broschüre wollen die beteiligten Sparkassen die Märkte transparenter gestalten. Die kompakte Übersicht schaffe somit einen hohen Nutzen sowohl für private als auch berufliche Grundstücksgeschäfte.
Für die in der Broschüre aufgeführten Standorte wurden die Preise in Bandbreiten angegeben um die unterschiedlichen Lagequalitäten eines Standortes abzubilden. „Die Preise sind aktuell und detailliert“, so Oliver Kamenisch, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft. Als Quelle dienten die Erhebungen der Gutachterausschüsse und eigene Aufzeichnungen. Die genannten Preise seien zudem Preise für „privates Bauen“. Baugrundstücke, die auch der Wohnbebauung dienen, aber wegen der baulichen Ausnutzung für eine Bauträgermaßnahme geeignet wären, lägen im Durchschnittspreis etwa um 40 % höher. Auch nicht zu verwechseln seien diese Preise mit den innerstädtischen Grundstücken, die gewerblich genutzt werden. So wirft die Bodenrichtwertkarte der Stadt Freiburg zum Beispiel für die mittlere Kaiser-Joseph-Straße (Bertoldsbrunnen) einen Wert von 10.000,- €/m² aus. „Nur zum Vergleich: bei der Pressekonferenz vor vier Jahren konnte Ihnen mein Vorgänger Herr Thomas Schmidt noch einen Preis von 6.500,- €/m² nennen“, so Kamenisch.
Die ausgewertete Region mit ihren Teilmärkten werde naturgemäß von der Stadt Freiburg dominiert. Hier wohnen die meisten Menschen und hier würden die höchsten Preise verzeichnet. In der Auswertung wären Preisdifferenzen bis zum 15-fachen Wert zwischen Bauplätzen in Buchenbach-Falkensteig an der B 31 ab ca. 65,- €/m² und an den Hanglagen von Freiburg-Herdern mit über 1.000,- €/m² festgestellt worden. In weniger nachgefragten Lagen seien die Preise dagegen überwiegend stabil geblieben. „Im Vergleich zur letzten Erhebung unseres Marktberichts vor zwei Jahren hat sich der durchschnittliche Verkaufspreis in Freiburg um über 40 % verteuert“, stellt Oliver Kamenisch fest. Im Durchschnitt koste ein Bauplatz in der Stadt Freiburg etwa 611,- €/m², vor zwei Jahren habe der Wert noch bei 424 €/m² gelegen.
Schon alleine in FR-Tiengen habe der durchschnittliche Bauplatzpreis 2017 bei ca. 500,- €/m² gelegen. Hier handelte es sich im Wesentlichen um Bauplätze im Neubaugebiet „16-Jauchert“.
Die durchschnittliche Bauplatzgröße in Freiburg läge derzeit bei ca. 411 m².
Bei dieser Statistik müsse man auch berücksichtigen, dass es sich nicht um die gleichen Grundstücke handle, welche verkauft wurden. „Tendenziell“, bemerkt Kamenisch, „fällt auch auf, dass Bauplätze langfristig betrachtet immer kleiner werden“. Dies hänge letztlich damit zusammen, dass Bauland knapp und bekanntlich teuer sei. Die Bauherren würden sicherlich größere Grundstücke erwerben, wenn diese bezahlbar wären. Mit steigenden Preisen sinke gleichzeitig der Bedarf an großen Grundstücksflächen. Entscheidend sei wieviel Wohnfläche auf dem Grundstück geschaffen werden könne. „Der Vergleich der Grundstückspreise über einen längeren Zeitraum falle somit schwerer“, stellt der Geschäftsführer fest.
Auch die Fallzahlen seien dramatisch zurückgegangen. Wurden 2010 noch 84 Bauplätze verkauft, waren es im Jahr 2017 in Freiburg nur noch 37 Bauplätze, die Hälfte davon alleine in FR-Tiengen oder FR-Munzingen. Damit sei die Anzahl der Verkäufe - mangels Masse - um 50 % zurückgegangen. Dies demonstriere auch die ganze Dramatik des fehlenden Baulandes in Freiburg. Zudem habe sich das uneinheitliche Bild der Preisentwicklung seit der letzten Erhebung verstärkt.
Im Nördlichen Breisgau bestünde ein Preisgefälle zwischen Freiburg nahen Standorten wie zum Beispiel Denzlingen mit bis zu 600,- €/m² und den Gemeinden im Nördlichen Kaiserstuhl und an der Grenze zur Ortenau mit ca. 170,- €/m². Natürlich unterbräche die Kreisstadt Emmendingen mit bis zu 600,- €/m² und auch darüber, dieses Gefälle. Strukturell seien die Preise entlang der Bundesstraße 3 höher als zum Beispiel in Freiamt. „Entscheidend ist die Infrastruktur“, so Oliver Kamenisch. Auch Endingen am Kaiserstuhl mit bis zu 400 €/m² bilde wegen seiner guten Infrastruktur eine Ausnahme. Sehr hohe Preise würden auch in Waldkirch registriert. Die zweitgrößte Stadt des Landkreises profitiere von einer guten Infrastruktur (Breisgau S-Bahn!) und einer reizvollen Landschaft ebenso, wie durch ihre Nähe zu Freiburg. Hier lägen die Spitzenpreise mittlerweile auf dem ähnlichen Niveau wie Emmendingen.
„Die günstigsten Grundstücke in unserem Geschäftsgebiet sind im Landkreis Emmendingen in Simonswald und Prechtal ab 60 €/m² bzw. 75,- €/m² zu haben“, sagt Oliver Kamenisch. Dort wohne es sich nicht nur schön, sondern dort ließe sich auch preiswert bauen.
Der Immobilienmarkt im Bereich der Sparkasse Hochschwarzwald sei zweigeteilt. Einerseits das Dreisamtal mit seiner Nähe zu Freiburg. Andererseits „auf der Höhe“, die Region um Titisee-Neustadt. „Kirchzarten mit seiner Nähe nach Freiburg und zum Rheintal sei preislich weiterhin der Spitzenreiter“, stellt Oliver Kamenisch fest.
Mit teilweise über 700,- €/m² habe man in Kirchzarten Freiburger Preise. Auch in Stegen und in Buchenbach lägen die Preise deutlich höher als im Rest des Geschäftsgebietes. Diese Preiskategorie würde im Hochschwarzwald nur noch mit bis zu 400,- €/m² von Titisee-Neustadt erreicht.
„Im Schwarzwald lässt es sich günstig kaufen“, so der Geschäftsführer. Im Allgemeinen lägen die Baulandpreise hier auch weiterhin unter 160,- €/m². Touristisch beliebte Standorte wie St. Peter oder Hinterzarten mit ca. 240,- €/m² würden dabei die Ausnahmen bilden. Nahe zur Baar würden die Preise für erschlossenes Bauland im Durchschnitt knapp über 100,- €/m² rangieren.
Auch wenn die Preise im Schwarzwald im Vergleich zu Freiburg oder der Rheinebene günstiger sind, auch hier haben die Preise in den letzten Jahren angezogen.
„Die bereits geschilderte hohe Attraktivität der gesamten Region zeigt sich auch im südlichen Bereich von Freiburg mit den Mittelzentren Breisach, Bad Krozingen und Staufen“, so Judith Schweitzer von der Sparkasse Staufen-Breisach. Auch in deren Geschäftsgebiet sei die Nachfrage nach Grundstücken, Wohnungen und Häusern ungebrochen hoch, zumal deren Geschäftsgebiet mit der nahegelegenen Autobahn oder der Breisgau S-Bahn nicht nur eine hervorragende Anbindung nach Freiburg genieße, sondern auch für Pendler interessant sei, die in Basel arbeiten. Die Art und Weise der Anbindung spiegle sich neben anderen Aspekten der vorhandenen Infrastruktur auch in den Grundstückspreisen wider. So ließen sich noch verhältnismäßig günstige Grundstücke in etwas abgelegenen Regionen des Kaiserstuhls erwerben, bei denen man nur zwischen 40,- und 150,- €/m² (z.B. Sasbach-Jechtingen) oder 90,- bis 125,- €/m² (Vogtsburg-Bickensohl) für den Quadratmeter zu bezahlen habe. Diese niedrigen Preise seien jedoch die Ausnahme und würden schnell auf über 200,- €/m² ansteigen, in Gemeinden mit einer guten Nahversorgung und einer Anbindung an den ÖPNV z.B. in Bereichen wie Schallstadt, Sulzburg oder Pfaffenweiler.
„Die Spitzenpreise werden erwartungsgemäß auch in unseren Städten erzielt, wobei Bad Krozingen mit bis zu 500,- €/m² ganz vorne liegt, gefolgt von Breisach (490,- €/m²) und Staufen (480,- €/m²)“, erklärt Judith Schweizer.
In Relation zum Erhebungszeitraum von 2015 bedeute dies in den Spitzenlagen eine Steigerung um nochmals bis zu 20 % wie im Fall von Bad Krozingen. In den Gebieten außerhalb der Städte gab es stichprobenartig festgestellte Steigerungen, die sich im Bereich von rund 5 % bewegen und somit deutlich moderater ausfallen.
Durch zahlreiche realisierte Neubauprojekte sei damit zu rechnen, dass es sogar noch schwieriger als bislang werden dürfte, Neubauflächen in den Gemeinden auszuweisen. Gleichzeitig erlebe man bei der Sparkasse Staufen-Breisach einen weiterhin starken Druck aus Freiburg, für die das südliche Umland auch in den nächsten Jahren sicherlich noch eine Art Überlaufventil sei.
„Insgesamt reflektiert die Broschüre „Auf gutem Grund“ über die Grundstückspreise eine sehr heterogene Region wieder“, so Erich Greil mit seinen abschließenden Worten. Der Grundstücksspiegel bestätige auch die alte Makler-Regel, nach der es für die Beurteilung von Grundstücken drei wichtige Punkte gäbe:
1. die Lage; 2. die Lage und 3. die Lage.
Hinweis: die aktuelle Broschüre finden Sie auf der Homepage unter "Downloads"
